Es una de las situaciones más frecuentes tras una herencia: heredáis una vivienda entre varios hermanos, uno quiere venderla, otro quiere quedársela o alquilarla, y nadie da el paso. La buena noticia es que no tienes que esperar a que haya acuerdo. Puedes vender tu parte.
Sí, puedes vender tu parte sin el permiso de los demás
Cuando varias personas heredan un inmueble, se convierten en copropietarios. Es lo que se conoce como proindiviso. El artículo 399 del Código Civil establece que cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla.
Eso significa que no necesitas la firma de tus hermanos para vender tu porcentaje. Solo hay que respetar un derecho que ellos tienen y que vemos más abajo.
Si lo que quieres es cerrarlo rápido y sin conflictos, te explicamos cómo trabajamos para vender urgentemente una herencia.
Dos situaciones distintas: antes y después del reparto
Si la herencia ya está repartida y escriturada
Cada heredero figura como propietario de un porcentaje concreto de la vivienda, por ejemplo un tercio. Lo que vendes es esa cuota indivisa.
Si la herencia todavía no se ha repartido
Todavía no eres propietario de un porcentaje concreto del piso, sino titular de unos derechos sobre el conjunto de la herencia. Esos derechos hereditarios también se pueden vender. Dos cosas a tener en cuenta:
- Vender tus derechos hereditarios implica aceptar la herencia (artículo 1000 del Código Civil). Lo desarrollamos en vender una casa heredada sin escriturar.
- Si los vendes a alguien de fuera antes del reparto, tus coherederos pueden quedarse con ellos pagando el mismo precio en el plazo de un mes desde que se les notifique (artículo 1067 del Código Civil).
El derecho de retracto de tus hermanos
Cuando vendes tu parte de un inmueble en proindiviso a un tercero, los demás copropietarios tienen preferencia para comprarla en las mismas condiciones. Es el retracto de comuneros (artículo 1522 del Código Civil). El plazo para ejercerlo es de nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se ha inscrito, desde que tuvieron conocimiento de ella.
En la práctica tiene una ventaja: si alguno de tus hermanos quiere quedarse con la casa, puede hacerlo pagando lo mismo que te ofrece un tercero. Y si no lo hace, la venta sigue adelante. Si prefieres negociarlo directamente con ellos, lo explicamos en vender tu parte a otro heredero.
¿Cuánto vale tu parte?
Menos que su porcentaje del valor total del piso. Un tercio de una vivienda de 240.000 euros no vale 80.000 euros en el mercado, porque quien compra una parte indivisa no puede usar ni vender el piso completo sin acuerdo o sin un procedimiento judicial. Lo desarrollamos en cómo se calcula el precio de un proindiviso.
Qué impuestos hay que tener en cuenta
- Impuesto de sucesiones: se paga por heredar, en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita a tiempo. Las bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma.
- Plusvalía municipal: se genera con la herencia y también con la venta posterior.
- IRPF: si vendes por más del valor que se dio a tu parte al heredar, la diferencia tributa como ganancia patrimonial.
Cada caso es distinto, así que conviene revisarlo con un asesor fiscal antes de firmar.
Alternativas si no quieres vender a un tercero
- Vender tu parte a otro heredero, si alguno quiere y puede comprarla.
- Acordar entre todos vender la vivienda completa y repartir el dinero.
- Pedir la división judicial, la llamada acción de división de cosa común. Nadie está obligado a permanecer en un proindiviso (artículo 400 del Código Civil), pero si la vivienda no se puede dividir y no hay acuerdo, acaba en subasta, un proceso lento que suele adjudicarse por debajo del valor de mercado.
Cómo lo hacemos nosotros
Compramos participaciones de viviendas heredadas en Valencia y Madrid con capital propio, aunque el resto de herederos no quiera vender, y también derechos hereditarios antes del reparto. Te respondemos en 24 horas y nos encargamos de notificar a los demás copropietarios siguiendo el procedimiento legal.
Cuéntanos tu caso y te decimos si podemos comprar tu parte.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de mis hermanos para vender mi parte?
No. Cada copropietario puede vender su parte libremente. Tus hermanos solo tienen derecho a comprarla ellos en las mismas condiciones si lo ejercen en plazo.
¿Puedo vender mi parte si la herencia no está repartida?
Sí, vendiendo tus derechos hereditarios. En ese caso tus coherederos disponen de un mes desde que se les notifica para quedarse con ellos pagando el mismo precio.
¿Mi parte vale su porcentaje del valor total?
No. Una parte indivisa se vende por menos, porque quien la compra no puede disponer del inmueble completo sin acuerdo o sin un procedimiento judicial.
¿Qué pasa si uno de mis hermanos vive en la casa?
Sigues pudiendo vender tu parte. Que otro copropietario ocupe la vivienda se tiene en cuenta en la valoración.
