Si tienes el 50 % de una vivienda que vale 200.000 euros, lo lógico sería pensar que tu parte vale 100.000. En el mercado no funciona así, y entender por qué te evita malas sorpresas y te ayuda a negociar.
Te lo explicamos paso a paso y con un ejemplo. Y si ya tienes claro que quieres vender, te compramos tu parte del proindiviso aunque el resto de copropietarios no quiera.
El punto de partida: el valor del inmueble completo
Todo empieza por saber cuánto vale la vivienda entera en el mercado: ubicación, superficie, estado, planta, demanda de la zona y precio de viviendas similares vendidas recientemente. Ese es el valor de referencia.
Después se aplica tu porcentaje. Si la vivienda vale 200.000 euros y tienes la mitad, tu valor teórico es de 100.000 euros. Pero ese es el techo, no el precio.
Por qué una parte indivisa vale menos que su porcentaje
Quien compra tu parte compra un derecho limitado. Estos son los factores que reducen el precio:
- No puede usar ni vender la vivienda completa sin el acuerdo del resto de copropietarios.
- Si no hay acuerdo, tendrá que pedir la división judicial, que lleva tiempo y cuesta dinero.
- Los demás copropietarios pueden ejercer su derecho de retracto y quedarse con la parte, lo que añade incertidumbre.
- Si algún copropietario vive en el inmueble o lo tiene alquilado, la situación se complica.
- Cuantos más copropietarios, más difícil es llegar a un acuerdo.
Por eso el precio de una participación siempre incluye un descuento sobre su valor teórico, y ese descuento suele ser mayor que en la compra de una vivienda completa.
Un ejemplo orientativo
Una vivienda en Valencia valorada en 240.000 euros, heredada por tres hermanos a partes iguales. Uno de ellos quiere vender su tercio y los otros dos no.
- Valor teórico de su parte: 80.000 euros.
- Factores de ajuste: dos copropietarios que no quieren vender, uno de ellos vive en la vivienda y probablemente habrá que acudir a la división judicial.
- Resultado: la oferta se situará por debajo de esos 80.000 euros, en función del riesgo y del plazo estimado para resolver el proindiviso.
Es un ejemplo ilustrativo: cada caso se valora con sus propios datos.
Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos
No hay una tabla fija, porque el descuento depende del riesgo de cada caso. Como referencia, cuando compramos viviendas completas nuestras operaciones se cierran habitualmente entre un 10 % y un 15 % por debajo del valor de mercado. En participaciones indivisas, o con inquilinos, ocupantes o procedimientos abiertos, la diferencia suele ser mayor.
Lo importante es que quien te haga la oferta te explique de dónde sale la cifra. Hemos reunido los criterios para comparar en empresas que compran proindivisos. Si no puede hacerlo, desconfía. Tienes más criterios para comparar en qué mirar antes de vender a una empresa que compra herencias.
Cómo conseguir un mejor precio
- Ten la documentación preparada: nota simple, escritura y, si es una herencia, en qué punto está la aceptación.
- Averigua si alguno de los demás copropietarios quiere comprar tu parte. Para él vale más que para nadie, porque le permite quedarse con el inmueble completo.
- Pide más de una valoración y compara no solo la cifra, sino también los gastos que asume cada parte y el plazo.
Te decimos cuánto vale tu parte
Compramos participaciones indivisas en Valencia y Madrid con capital propio. Con los datos básicos del inmueble te damos una primera valoración en 24 horas, y con la nota simple y la escritura, una oferta en firme. Y da igual que el resto de copropietarios no quiera vender. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Mi parte de un proindiviso vale lo mismo que su porcentaje?
No. El porcentaje del valor total es el máximo teórico. En el mercado una parte indivisa se vende con descuento, porque el comprador no puede disponer del inmueble completo.
¿De qué depende el descuento?
Del número de copropietarios, de si hay acuerdo o no, de si el inmueble está ocupado o alquilado, del riesgo de retracto y del tiempo necesario para resolver el proindiviso.
¿Y si vendo mi parte a otro copropietario?
Suele ser la opción que mejor precio da, porque para él tu parte vale más: le permite tener el inmueble completo. El problema es que no siempre quiere o puede comprarla.
¿Cuánto tardáis en darme una valoración?
Una primera valoración orientativa en 24 horas. La oferta en firme, en cuanto tenemos la nota simple y la escritura.
