Se puede vender un piso alquilado sin esperar a que termine el contrato. Lo que no se puede es echar al inquilino para venderlo mejor: el contrato sigue vigente y el comprador ocupa el lugar del casero. Te explicamos cómo funciona y qué hay que tener en cuenta.
Si prefieres no lidiar con ello, te compramos el piso con el inquilino dentro.
El contrato no se cancela por vender
Cuando vendes una vivienda arrendada, el comprador se subroga en la posición de arrendador: hereda el contrato tal como está, con su renta, su duración y sus condiciones. El inquilino sigue igual.
Esto es lo que más sorprende a los propietarios, y es también lo que explica el precio: quien compra sabe que no podrá usar la vivienda hasta que el contrato termine.
El inquilino tiene derecho preferente de compra
Antes de vender a un tercero hay que ofrecérselo al inquilino, que puede comprarla en las mismas condiciones. Es el derecho de tanteo, y si no se le notifica correctamente puede ejercer después el retracto y quedarse con la vivienda al precio pactado.
En la práctica significa dos cosas: hay que hacer la notificación de forma fehaciente y hay que respetar los plazos legales. Es el trámite que más operaciones retrasa, y conviene que lo lleve alguien que lo haya hecho antes.
Cuánto baja el precio
Depende sobre todo de tres cosas: cuánto queda de contrato, cuál es la renta comparada con la del mercado y qué tipo de inquilino hay. Un piso con una renta baja y muchos años por delante vale bastante menos que uno libre.
Los contratos antiguos, con rentas muy por debajo del mercado, son el caso extremo: son los que menos compradores particulares encuentran y, en cambio, nosotros sí compramos.
Documentación que hace falta
- Nota simple y escritura de propiedad.
- El contrato de arrendamiento en vigor y sus anexos.
- Justificantes de los últimos recibos de renta.
- Información sobre la fianza depositada y sobre impagos, si los hay.
Casos habituales que compramos
- Pisos con inquilino y contrato en vigor, incluidas rentas antiguas.
- Viviendas heredadas que estaban alquiladas: lo vemos en venta urgente por herencia y proindivisos.
- Edificios completos con varios inquilinos, en compra de edificios.
- Inmuebles con impagos o con un procedimiento ya iniciado.
Y si te preocupa cómo afecta la normativa actual, lo resumimos en la ley de vivienda en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un piso que tengo alquilado?
Sí. El contrato sigue vigente y el comprador pasa a ser el nuevo arrendador en las mismas condiciones.
¿Tengo que avisar al inquilino?
Sí. El inquilino tiene derecho preferente de compra, así que hay que notificarle la intención de venta de forma fehaciente antes de vender a un tercero.
¿Puedo echar al inquilino para vender mejor?
No. El contrato se respeta hasta su finalización. Lo que sí puede hacerse es vender la vivienda con el inquilino dentro.
¿Cuánto se pierde vendiendo con inquilino?
Depende del tiempo que quede de contrato y de si la renta está por encima o por debajo del mercado. Cuanto más larga y más baja sea la renta, mayor es el descuento.
