Una duda muy repetida: has heredado una vivienda, quieres venderla y descubres que todavía figura a nombre de la persona fallecida. ¿Hay que escriturarlo todo antes? La respuesta corta es que para una venta normal sí, pero hay una vía que mucha gente no conoce.
Nosotros compramos derechos hereditarios antes de la adjudicación, que es justo el caso que más se repite.
Qué hace falta para una venta normal
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
- Testamento o, si no lo hay, declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
- Liquidar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal.
- Inscribir la vivienda en el Registro a nombre de los herederos.
Solo después de eso puede venderse como cualquier otra vivienda. Es el camino limpio y el que más dinero deja, pero lleva su tiempo y hay que adelantar impuestos.
La vía que no todo el mundo conoce: vender los derechos hereditarios
Antes de repartir la herencia no eres dueño de un piso concreto, sino titular de unos derechos sobre el conjunto. Esos derechos se pueden vender.
Dos cosas importantes:
- Vender tus derechos hereditarios implica aceptar la herencia.
- Si vendes a alguien de fuera de la familia antes del reparto, tus coherederos pueden quedarse con ellos reembolsando el precio en el plazo de un mes desde que se les notifica.
Es la salida habitual cuando la herencia está parada porque alguien no firma, porque falta dinero para los impuestos o porque hay herederos repartidos por medio mundo.
Los plazos que sí importan
- Impuesto de sucesiones: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros.
- Plusvalía municipal por la herencia: también seis meses, prorrogables hasta un año.
- Pasados esos plazos empiezan los recargos, aunque eso no impide vender después.
Que el impuesto de sucesiones esté sin pagar o fuera de plazo no bloquea la operación: se tiene en cuenta y se regulariza dentro del proceso.
Qué pasa si sois varios herederos
Si la herencia ya está repartida, cada uno tiene su porcentaje y puede vender su parte sin permiso de los demás. Si todavía no lo está, se venden los derechos hereditarios. En ambos casos te lo explicamos en cómo vender tu parte de una casa heredada.
Y si hay alguien que se niega a todo, lo vemos en qué hacer si un heredero no quiere vender.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin escriturar?
Para una venta ordinaria hay que aceptar la herencia, liquidar impuestos e inscribirla. Pero sí se pueden vender los derechos hereditarios antes de la adjudicación, que es otra vía perfectamente válida.
¿Hace falta pagar el impuesto de sucesiones antes de vender?
Para inscribir la vivienda a nombre de los herederos, sí. Si lo que se venden son los derechos hereditarios, la situación fiscal se resuelve dentro de la operación.
¿Qué pasa si han pasado más de seis meses desde el fallecimiento?
Se generan recargos e intereses, pero la herencia se puede tramitar igualmente y la vivienda se puede vender.
¿Cuánto tarda todo?
Si la herencia ya está escriturada, la venta puede cerrarse en pocas semanas. Si hay que tramitarla desde cero, lo normal es contar con unos meses.
