La nuda propiedad es la titularidad de un bien sin el derecho a usarlo. Suena abstracto, pero es muy común en España, sobre todo en herencias y entre personas mayores. Te lo explicamos con ejemplos y sin tecnicismos.
Y si lo que te interesa es venderla, aquí te contamos cómo funciona la venta de la nuda propiedad de tu casa.
Plena propiedad, nuda propiedad y usufructo
Cuando eres dueño de una vivienda sin más, tienes la plena propiedad. Esa plena propiedad se puede separar en dos partes:
- Usufructo: el derecho a usar la vivienda y a beneficiarse de ella. Vivir en ella, alquilarla y cobrar la renta.
- Nuda propiedad: la titularidad de la vivienda, sin poder usarla mientras dure el usufructo.
Cuando el usufructo termina, las dos partes vuelven a unirse y el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad.
Un ejemplo
María tiene 78 años y es dueña de su piso. Vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. Desde ese día, el comprador es el titular del piso, pero María sigue viviendo en él exactamente igual. Cuando María fallece, el usufructo se extingue y el comprador pasa a tener la propiedad completa.
Cómo se llega a tener la nuda propiedad
- Por herencia. Es muy habitual que el cónyuge viudo conserve el usufructo de la vivienda y los hijos reciban la nuda propiedad.
- Por donación. Unos padres donan la vivienda a sus hijos reservándose el usufructo.
- Por compraventa. Una persona vende la nuda propiedad y sigue viviendo en su casa.
Qué puede hacer cada uno
| Usufructuario | Nudo propietario | |
|---|---|---|
| Vivir en la vivienda | Sí | No, mientras dure el usufructo |
| Alquilarla y cobrar la renta | Sí | No |
| Vender su derecho | Sí, puede vender o ceder el usufructo | Sí, puede vender la nuda propiedad |
| IBI y comunidad ordinaria | Normalmente paga | Normalmente no |
| Reparaciones ordinarias | Paga | No |
| Reparaciones extraordinarias | No | Paga |
Este reparto es el general que marca el Código Civil, y puede ajustarse por acuerdo en la escritura.
Cuándo termina el usufructo
- Vitalicio: al fallecimiento del usufructuario.
- Temporal: cuando se cumple el plazo pactado.
- Por renuncia del usufructuario.
- Cuando usufructo y nuda propiedad pasan a ser de la misma persona.
Cuánto vale la nuda propiedad
A efectos fiscales se calcula con una regla sencilla: el usufructo vitalicio vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el resto. Y si en tu caso la vivienda ya tiene un usufructo constituido, te interesa la venta de un inmueble con usufructo. El precio real de venta es otra cosa, y lo explicamos con una tabla en cómo se calcula el valor de la nuda propiedad.
¿Cuándo tiene sentido venderla?
Cuando una persona mayor quiere disponer del valor de su casa sin mudarse: para complementar la pensión, ayudar a sus hijos, pagar cuidados o simplemente vivir más tranquila. Es una alternativa a otras fórmulas como la hipoteca inversa, que comparamos en nuda propiedad o hipoteca inversa.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
El usufructo es el derecho a usar la vivienda y beneficiarse de ella. La nuda propiedad es la titularidad sin ese derecho de uso. Juntas forman la plena propiedad.
¿El nudo propietario puede vender la vivienda?
Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga.
¿Quién paga el IBI si hay usufructo?
Con carácter general, el usufructuario, aunque puede pactarse otra cosa.
¿Qué pasa con la nuda propiedad cuando muere el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad. Si la nuda propiedad venía de una herencia, esa consolidación puede tener consecuencias fiscales, así que conviene consultarlo con un asesor.
