Vender una vivienda sobre la que pesa un usufructo es perfectamente posible, pero no se vende igual que una casa normal. Lo primero es saber qué parte tienes tú, porque de eso depende todo lo demás.
Si lo que quieres es vender la nuda propiedad de tu casa y seguir viviendo en ella, lo explicamos en venta de nuda propiedad en Valencia y Madrid.
Las tres situaciones posibles
Eres el propietario y quieres reservarte el uso. Vendes la nuda propiedad y te quedas el usufructo vitalicio: cobras hoy y sigues viviendo en tu casa de por vida. Es la fórmula más habitual entre personas mayores.
Eres nudo propietario y el usufructo es de otra persona. Es muy común tras una herencia: el cónyuge viudo conserva el usufructo y los hijos reciben la nuda propiedad. Puedes vender tu nuda propiedad sin el permiso del usufructuario, pero quien compre tendrá que respetar su derecho a usar la vivienda.
Sois usufructuario y nudo propietario y queréis vender juntos. Es la opción que más dinero deja: se vende el pleno dominio al precio de mercado y se reparte el importe según el valor de cada derecho.
Cuánto vale cada parte
A efectos fiscales se usa una regla sencilla: el usufructo vitalicio vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el resto.
Si el usufructuario tiene 75 años, el usufructo vale el 14 % y la nuda propiedad el 86 %. En una vivienda de 250.000 euros serían 35.000 y 215.000 euros.
Ese es el valor fiscal, no el precio de venta. Lo desarrollamos con una tabla por edades en cómo se calcula el valor de la nuda propiedad.
Quién paga qué mientras dura el usufructo
Con carácter general, el usufructuario paga el IBI, la comunidad ordinaria y las reparaciones del uso normal. Las derramas extraordinarias y las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario. Todo esto puede pactarse de otra forma en la escritura, y conviene dejarlo por escrito.
Si no tienes claros los conceptos, empieza por qué es la nuda propiedad.
Qué pasa al fallecer el usufructuario
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena, sin necesidad de comprar nada más. Si la nuda propiedad venía de una herencia, esa consolidación puede tener consecuencias fiscales: conviene consultarlo con un asesor.
Vender cuando no hay acuerdo
Es la situación más incómoda: el usufructuario quiere quedarse y el nudo propietario necesita el dinero, o al revés. Cada uno puede vender su derecho por separado sin el permiso del otro, aunque el precio será menor que vendiendo juntos.
Nosotros compramos las dos cosas: la nuda propiedad de una vivienda con usufructo vigente, y la nuda propiedad de quien quiere reservarse el uso de por vida. En Valencia y Madrid, con capital propio y pago único ante notario.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda con usufructo?
Sí. El nudo propietario puede vender su nuda propiedad y el usufructuario puede vender o ceder su usufructo, cada uno por su cuenta. Y si los dos están de acuerdo, se puede vender el pleno dominio.
¿Necesito el permiso del usufructuario para vender?
No. Puedes vender tu nuda propiedad sin su consentimiento, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga.
¿Cuánto se paga por una vivienda con usufructo?
Menos que por una vivienda libre, porque el comprador no podrá usarla hasta que termine el usufructo. El descuento depende sobre todo de la edad del usufructuario.
¿Quién paga el IBI si hay un usufructo?
Con carácter general, el usufructuario, salvo que se haya pactado otra cosa en la escritura.
