Si estás pensando en vender la nuda propiedad de tu casa, o la has heredado, la primera pregunta es cuánto vale. Hay dos respuestas distintas: el valor fiscal, que se calcula con una fórmula, y el precio de mercado, que depende de más cosas. Te explicamos las dos.
Y si quieres una cifra para tu caso concreto, te damos una valoración de la nuda propiedad de tu vivienda en 24 horas.
La regla fiscal: 89 menos la edad
Hacienda valora el usufructo vitalicio con una regla sencilla: el usufructo vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor del bien. La nuda propiedad es el porcentaje restante.
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 72 años | 17 % | 83 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 78 años | 11 % | 89 % |
| 79 años o más | 10 % | 90 % |
Ejemplo
Una vivienda valorada en 250.000 euros cuyo usufructuario tiene 75 años. El usufructo vale el 14 %, 35.000 euros, y la nuda propiedad el 86 %, 215.000 euros.
Si el usufructo es temporal
Cuando el usufructo dura un número de años determinado, se valora en un 2 % por cada año completo de duración, con un máximo del 70 %. Un usufructo de 10 años vale el 20 % del bien, y la nuda propiedad, el 80 %.
Para qué sirve el valor fiscal
Para calcular impuestos: el de sucesiones cuando heredas la nuda propiedad, el de transmisiones cuando la compras, o el IRPF cuando la vendes. No es el precio al que se compra y se vende en la realidad.
Por qué el precio de venta es distinto
Quien compra la nuda propiedad paga hoy por una vivienda que no podrá usar hasta que se extinga el usufructo, y eso puede tardar muchos años. Por eso el precio de mercado suele quedar claramente por debajo del valor fiscal. Estos son los factores que lo determinan:
- La edad del vendedor. Cuanto mayor es, menos tiempo espera el comprador y mayor es el porcentaje que se paga.
- El valor y la ubicación de la vivienda. Es la base de todo el cálculo.
- El estado del inmueble. Las reparaciones extraordinarias corren normalmente a cargo del nudo propietario.
- Cómo se reparten los gastos en la escritura: IBI, comunidad, derramas.
- Si hay hipoteca pendiente, que se descuenta del precio.
En resumen: la tabla te sirve para entender el reparto y para los impuestos. Para saber cuánto cobrarías, hace falta una valoración de tu caso.
Si la vivienda ya tiene un usufructo constituido a nombre de otra persona, lo vemos en venta de un inmueble con usufructo. Si no tienes claro qué es exactamente lo que se vende, empieza por qué es la nuda propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
A efectos fiscales, restando al 100 % el valor del usufructo, que es el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.
¿Cuánto vale la nuda propiedad de una persona de 80 años?
Fiscalmente, el 90 % del valor de la vivienda, porque el usufructo no puede valer menos del 10 %. El precio de mercado es inferior y depende de cada caso.
¿El valor fiscal es lo que voy a cobrar?
No. El valor fiscal se usa para los impuestos. El precio de mercado suele ser inferior porque el comprador espera años para poder usar la vivienda.
¿Cómo se valora un usufructo temporal?
Un 2 % del valor del bien por cada año completo de duración, con un máximo del 70 %.
