Compraste una vivienda con tu expareja, la heredaste con tus hermanos o te dejaron un porcentaje en una herencia. Sea cual sea el origen, la pregunta es la misma: ¿puedo vender solo mi parte? La respuesta corta es sí.
Lo que dice la ley
Cuando una vivienda pertenece a varias personas, cada una tiene una cuota o porcentaje. El artículo 399 del Código Civil establece que cada copropietario tiene la plena propiedad de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla. No necesitas el consentimiento del resto.
Lo que no puedes hacer sin su acuerdo es vender la vivienda completa, ni disponer de partes físicas concretas del inmueble, como una habitación. Lo que vendes es tu porcentaje sobre el conjunto.
Si tu caso viene de una herencia, aquí te explicamos cómo podemos ayudarte a vender tu parte de un proindiviso.
¿Puedo vender mi 50 %?
Sí. Da igual que sea un 50 %, un 25 % o un 10 %: el porcentaje no cambia tu derecho a venderlo. Lo que cambia es su valor y lo fácil que resulta encontrar comprador, porque muy pocos particulares compran una parte de una vivienda. Por eso quienes suelen comprar participaciones son el resto de copropietarios o empresas especializadas.
El derecho de retracto del resto de propietarios
Si vendes tu porcentaje a alguien de fuera, los demás copropietarios pueden quedarse con él pagando el mismo precio y en las mismas condiciones. Es el retracto de comuneros, recogido en el artículo 1522 del Código Civil. Tienen nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que tienen conocimiento de ella.
No impide la venta: simplemente da preferencia a tus copropietarios. Por eso conviene notificarles la operación de forma fehaciente.
Casos habituales
Divorcio o separación
Si la vivienda es de los dos y uno quiere salir, lo habitual es que el otro compre su parte. Si no puede, se puede vender el porcentaje a un tercero. Si hay una hipoteca a nombre de ambos, hay que contar con el banco: vender tu parte no te libera por sí solo de la deuda.
Herencia entre hermanos
Es el caso más frecuente. Si la herencia aún no se ha repartido, lo que se venden son los derechos hereditarios. Lo explicamos en cómo vender tu parte de una casa heredada.
Inversión compartida
Socios o amigos que compraron juntos y uno quiere recuperar su dinero. Las reglas son las mismas: puede vender su parte y los demás tienen preferencia para comprarla.
¿Cuánto vale un porcentaje de una vivienda?
Menos que su parte proporcional del valor total, porque el comprador no puede usar ni vender el inmueble completo sin acuerdo. Te lo explicamos con un ejemplo en cuánto vale tu parte de un proindiviso.
Si quieres vender tu parte
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de una vivienda sin permiso del otro propietario?
Sí. Cada copropietario puede vender su cuota libremente. El otro propietario tiene derecho a comprarla al mismo precio si lo ejerce en plazo.
¿Puedo vender mi 50 % si hay hipoteca?
Sí, pero la hipoteca grava toda la vivienda y vender tu parte no te libera por sí solo de la deuda. Hay que revisar con el banco cómo queda la responsabilidad de cada titular.
¿Quién compra un porcentaje de una vivienda?
Normalmente el resto de copropietarios o empresas especializadas en comprar proindivisos. Es difícil venderlo a un particular.
¿Hay un porcentaje mínimo para poder venderlo?
No. Puedes vender cualquier porcentaje. En nuestro caso tampoco tenemos un mínimo: cada caso se valora por separado.
