La extinción de condominio es la forma más habitual de deshacer una copropiedad sin que nadie tenga que irse a juicio: uno de los copropietarios se queda con el inmueble completo y compensa en dinero a los demás. Es lo que suelen hacer los hermanos cuando heredan un piso y solo uno quiere quedárselo.
Si en tu caso nadie puede quedarse con la vivienda, hay otra salida: compramos tu parte del proindiviso aunque el resto no quiera vender.
Qué es exactamente
Es el acto por el que se disuelve la comunidad de bienes sobre un inmueble. El Código Civil parte de una idea sencilla: nadie está obligado a permanecer en una copropiedad, y cualquiera puede pedir que se divida en cualquier momento.
Cuando la cosa es indivisible, como pasa casi siempre con una vivienda, hay dos caminos: que se la adjudique uno indemnizando al resto, o que se venda y se reparta el precio.
Cómo se hace, paso a paso
- Poneos de acuerdo en el valor del inmueble. Una tasación independiente evita discusiones.
- Calculad lo que corresponde a cada uno según su porcentaje.
- Comprobad cómo va a pagar quien se queda la vivienda. Si necesita hipoteca, los plazos dependen del banco.
- Firmad la escritura ante notario y liquidad los impuestos.
- Inscribid la operación en el Registro de la Propiedad.
Por qué suele interesar frente a una compraventa
Cuando se cumplen los requisitos, la extinción de condominio tributa normalmente por Actos Jurídicos Documentados y no por el impuesto de transmisiones, que es bastante más caro. La clave está en que haya una compensación en dinero y en que el exceso de adjudicación sea inevitable porque el bien no se puede dividir.
Esto depende de cómo se formalice y de la comunidad autónoma, así que conviene revisarlo con un asesor antes de firmar. Lo mismo ocurre si alguno de los copropietarios obtiene una ganancia: puede tener efectos en el IRPF.
Cuándo no sale adelante
La extinción de condominio necesita acuerdo. Si quien quiere quedarse la casa no tiene el dinero, si no hay forma de ponerse de acuerdo en el valor o si alguno simplemente no quiere firmar, no hay operación. Entonces quedan dos opciones:
- Vender tu parte a un tercero. No necesitas permiso de nadie, aunque los demás conservan su derecho de adquisición preferente. Lo vemos en cómo vender tu parte de una casa heredada.
- Pedir la división judicial. Es el último recurso y lo explicamos en la acción de división de cosa común.
Si el inmueble viene de una herencia
Cuando la herencia todavía no se ha repartido, lo normal no es una extinción de condominio, sino adjudicar la vivienda a uno de los herederos en la propia escritura de partición y compensar al resto. El resultado práctico es parecido y suele salir más barato.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es la operación por la que se disuelve una copropiedad: uno de los copropietarios se queda con el inmueble completo y compensa en dinero a los demás. Se firma ante notario y se inscribe en el Registro.
¿Qué impuestos se pagan?
Cuando se cumplen los requisitos suele tributar por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por transmisiones patrimoniales. Depende de cómo se formalice y de la comunidad autónoma, así que conviene confirmarlo con un asesor.
¿Se puede hacer si uno de los copropietarios no quiere?
No. Requiere acuerdo de todos. Si alguien se niega, las alternativas son vender tu parte a un tercero o pedir la división judicial.
¿Y si quien se queda la casa no tiene dinero para pagar a los demás?
Puede financiarlo con una hipoteca, o buscar otra salida: vender el inmueble completo entre todos, o que uno de los copropietarios venda su parte a un tercero.
