Antes de vender la nuda propiedad de tu casa conviene saber qué se paga y qué no. La buena noticia es que para la mayoría de las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, la factura fiscal es mucho menor de lo que esperan.
Puedes ver cómo funciona la operación completa en venta de nuda propiedad en Valencia y Madrid.
1. IRPF: la ganancia patrimonial
Vender la nuda propiedad genera, en principio, una ganancia patrimonial en el IRPF: la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que recibes por la parte que vendes.
La excepción importante: si tienes más de 65 años y se trata de tu vivienda habitual, esa ganancia puede quedar exenta. Es el motivo por el que esta fórmula encaja tan bien a partir de cierta edad. Hay que cumplir los requisitos que marca Hacienda, así que conviene confirmarlo en tu caso concreto con un asesor.
2. Plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos lo paga quien vende, y se calcula sobre la parte transmitida. No está cubierto por la exención anterior: son impuestos distintos.
En nuestras operaciones, la plusvalía municipal corre a cargo del vendedor; la notaría, el registro y la gestoría los asumimos nosotros.
3. Lo que paga el comprador
Quien compra la nuda propiedad paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el valor de lo que adquiere, calculado con la regla fiscal del usufructo. No es cosa tuya, pero conviene saberlo porque influye en el precio que puede ofrecerte.
4. El IBI y los gastos de después
No son impuestos de la venta, pero suelen generar dudas. Con carácter general, mientras dure el usufructo el IBI y la comunidad ordinaria los sigue pagando el usufructuario, es decir, tú. Las derramas y reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario.
5. Qué pasa al fallecer el usufructuario
El usufructo se extingue y el comprador pasa a tener la propiedad plena. Si esa nuda propiedad se había adquirido por herencia, la consolidación puede tener efectos en el impuesto de sucesiones; si se compró, normalmente no.
Cómo se calcula la base de todo esto
Casi todos estos impuestos parten del valor fiscal del usufructo y de la nuda propiedad, que se obtiene con la regla del 89 menos la edad del usufructuario. Lo explicamos con una tabla por edades en cómo se calcula el valor de la nuda propiedad.
Esta información es orientativa. La fiscalidad depende de tu situación concreta y de la comunidad autónoma, así que conviene revisarla con un asesor antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IRPF si vendo la nuda propiedad de mi casa?
Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar exenta cumpliendo los requisitos de Hacienda. En otros casos tributa como ganancia patrimonial.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La paga quien vende, y se calcula sobre la parte que se transmite. No está incluida en la exención del IRPF para mayores de 65 años.
¿Quién paga el IBI después de vender la nuda propiedad?
Con carácter general, el usufructuario, es decir, quien sigue viviendo en la vivienda, salvo que se pacte otra cosa en la escritura.
¿Qué gastos asume el comprador?
En nuestras operaciones, la notaría, el registro y la gestoría. El comprador paga además el impuesto de transmisiones por lo que adquiere.
